Freie Architektin und Bausachverständige Anne-Kathrin Gross
Sachverständige für Bautenschutz / Bausanierung ▪ Schäden an Gebäuden ▪ Holzschutz 
Fachplaner für Bauwerksinstandsetzung nach WTA ▪ Baumediatorin
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Baumängel - Bauschäden

Unterschiede in der Erwartungshaltung des Auftraggebers in Bezug auf die bestellte Leistung gegenüber der tatsächlich erbrachten Leistung führen in der Praxis oft zu Auseinandersetzungen und Streit. Oft werden Bausachverständige hinzugezogen zur Tatsachenfeststellung und deren Beurteilung.

Begriffsbestimmung Mangel und Schaden

Mangelfrei: nach § 633 BGB und VOB §13 gilt:

Der Unternehmer hat dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln,
  1. wenn es sich für den Vertrag vorausgesetzte, sonst
  2. für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann. Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Unternehmer ein anderes als das bestellte Werk oder das Werk in zu geringer Menge herstellt. Das Werk ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf das Werk keine oder nur die im Vertrag übernommenen Rechte gegen den Besteller geltend machen können.
Sofern keine besonderen vertraglichen Vereinbarungen hinsichtlich der Materialien, Ausführungsqualität, Konstruktionen etc. festgehalten werden, so gilt die übliche Beschaffenheit auf der Grundlage der allgemein anerkannten Regeln der Technik.

Beweislast:

Bis zur Abnahme hat der Auftragnehmer nachzuweisen, dass sein Werk mangelfrei ist. Nach der Abnahme hat der Auftraggeber den Beweis zu führen, dass ein Baumangel besteht. Im Bauwesen hat die Beweislast besondere Bedeutung, da Konstruktionen durch mehrere Arbeitsfolgen und verschiedene Gewerke überarbeitet und verdeckt werden wie z.B. Putz auf Mauerwerk. Aus diesem Grund sind Zustandsfeststellungen während der Bauphase zu empfehlen.


Schaden: Ist jeder materielle oder immaterielle Nachteil, den eine Person oder Sache durch ein Ereignis erleidet.(1)
(1) Quelle:WAHRIG.digital - Deutsches Wörterbuch, Wissen Media Verlag GmbH, Gütersloh/München 2005

Auswirkungen von Mängeln

Mängelbeseitigungen führen zu erhöhtem Kostenaufwand und Bauablaufstörungen, deshalb sind diese möglichst schon in der Bauphase durch Bauüberwachung anzuzeigen und eine frühzeitige Behebung zu empfehlen.


Mängelfolgen können sein:

  • Wertminderung des Bauwerks
  • Schäden, die durch Mängel hervorgerufen werden
  • Mängelfolgeschäden am Vermögen des Auftraggebers durch weitergehende Schäden

Auswirkungen von Schäden

Bauschäden haben Einfluss auf die

  • Optik eines Gebäudes
  • Die Funktionstauglichkeit der Konstruktion
  • Beeinträchtigung angrenzender Konstruktionen (Folgeschäden)
  • Verkürzung der Gesamtnutzungsdauer der Konstruktion
  • Wertminderung des Objektes

Schäden an Gebäuden sind zumeist fortschreitend. Werden Schäden nicht frühzeitig behoben, vergrößert sich meisten der Schadensbereich bzw. Folgeschäden treten auf. So können beispielsweise Leckagen der Dachdeckung zur Schädigung der Holzkonstruktionen des Dachstuhls führen oder Feuchteschäden hygienische Probleme wie Schimmelpilzwachstum und Ansiedelung von Bakterien begünstigen.

Kostenfalle Sanierung der Sanierung

Diese Wechselwirkungen von Bauschäden und das Ineinandergreifen mehrerer Schadensursachen erfordern komplexe Betrachtungen der geschädigten Bereiche. Werden nicht alle Schadensursachen beseitigt und der Schaden fachgerecht mit geeigneten Konstruktionen und Materialien beseitigt, ist mit erneutem Sanierungsbedarf zu rechnen. Die Erneuerung bereits sanierter Konstruktionen kann zusätzliche Kosten bedeuten durch Bauaufwand und Nutzungsbeeinträchtigung bis zum kompletten Nutzungsausfall.

Aus diesem Grund ist eine umfassende und fachlich fundierte Schadensanalyse und Sanierungsplanung zu empfehlen. Besondere Fachkenntnisse haben Bausachverständige und Fachplaner und sind daher besonders zu empfehlen.

Auswahl des Bausachverständigen

Der Sachverständige ist eine unabhängige, integre Person, die über besondere Sachkunde und Erfahrung verfügt. Er trifft allgemeingültige Aussagen zu einem vorliegenden Sachverhalt.



Vorgehen

Nach der Kontaktaufnahme und Beschreibung des konkreten Schadensfalls wird ein erster Ortstermin zur Sichtung und Untersuchung der Situation vor Ort vereinbart. Sind weiterführende Untersuchungen oder Probenahmen erforderlich, werden diese Untersuchungsmethoden und der zu erwartende Aufwand vor Ort besprochen.

Das Ergebnis dieser Untersuchungen können Beratungen, Stellungnahmen oder Gutachten sein.

Auf der Grundlage komplexer Ursachenfeststellungen kann anschließend eine Sanierungsplanung (Begriff) erfolgen.

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