Planung Neubau

Vor Beginn einer Neubauplanung ist die Vorgehensweise zu wählen. Die Planung kann individuell durch Architekten oder Ingenieure erfolgen oder auf typisierten Projekten basieren.

Individuelle Planung
Größere Objekte und Bauten mit individuellen gestalterischen und speziellen Nutzungsanforderungen sind durch Architekten und Ingenieure zu planen. Dabei können die individuellen Ansprüche an die vorhandenen Gegebenheiten wie Grundstück, Lageorientierung, Bebaubarkeit etc. angepasst werden. Die Kosten werden auf der Basis von Baupreissammlungen geschätzt oder berechnet.

Typen- und Wiederverwendungsprojekte
Typisierte Bauten finden häufig im Industriebau und Einfamilienhausbau Anwendung. Durch die Wiederverwendung von Planungstypen sind Konstruktionen, Materialien und Bauprozesse weitestgehend festgelegt. Die Kostenkalkulation erfolgt auf Erfahrungswerten.

Planungsgrundlagen

Die Planungsgrundlagen sind sorgfältig zu ermitteln, um Planungsfehler zu vermeiden, wie z.B.:

• Grundstücksgegebenheiten wie Topografie, Orientierung in Bezug auf die Himmelsrichtung, Zugänglichkeit
• Geologische Bodenbeschaffenheit und Grundwasserverhältnisse
• Infrastruktur
• Öffentlich-rechtliche Vorgaben für das Grundstück
• Nutzungsanforderungen der Auftraggeber
• Kostenrahmen

Phasen der Bauplanung

Der Planungsprozess durchläuft in der Regel folgende Phasen:

• Vorplanung mit Fixierung von Entwurfsideen
• Genehmigungsplanung mit Bauantragsstellung
• Detailplanung von Konstruktionen
• Ausführungsplanung mit Leistungsbeschreibung der einzelnen Baukonstruktionen

Ergebnisse des Planungsprozesses

Entwurfsplanung
Die Entwürfe werden als Zeichnungen erstellt und können durch 3D-Visualisierungen oder Modellbau visualisiert werden. Sie erfolgt zumeist in Varianten, um gestalterische, technische und nutzungsbedingte Lösungen gegeneinander abwägen zu können.

Genehmigungsplanung
In der Phase der Genehmigungsplanung werden die Entwürfe technisch so weit vervollkommnet, dass Maße ergänzt werden und Konstruktionsvorgaben enthalten sind. Bestandteil der Dokumente des Bauantrages sind beispielsweise:

• Antragsformulare
• Baubeschreibungen
• Flächen- und Kubaturberechnungen
• Nachweis des Stellplatzbedarfes
• Brandschutzkonzept
• Energetische Berechnungen
• Statische Berechnungen

Es werden folgende Zeichnungen in dieser Leistungsphase erstellt:

• Lageplan
• Abstandsflächenplan
• Grundrisse der Geschosse
• Gebäudeschnitt
• Ansichten des Gebäudes
• Ggf. besondere Zusatzzeichnungen nach Erfordernis

Detailplanung
In der Detailphase werden Grundriss-, Ansichts- und Schnittzeichnungen detailliert und entsprechend genauer Konstruktionsvorgaben angepasst. Für die Ausführung der Konstruktionen werden individuelle Details entsprechend den allgemein gültigen technischen Vorgaben unter Berücksichtigung von Produkteignungen erstellt.

Ausführungsplanung
Die Ausführungsplanung beinhaltet verbale Beschreibungen der auszuführenden Leistungen. Dies kann erfolgen als allgemeine technische Leistungsbeschreibung oder als Leistungsverzeichnis mit Leistungspositionen.
Leistungsbeschreibungen ermöglichen auf Grund ihres geringeren Detaillierungsgrades in der Regel nur ungenauere Angebotskalkulationen für die Bauausführung.
Im Gegensatz zur allgemeinen Leistungsbeschreibung enthalten die Leistungsverzeichnisse mit Leistungspositionen detaillierte technische Angaben, Mengen der einzelnen Leistungen, Angaben zur Abrechnungseinheit und Preisfeldern. Die auf diesen Leistungspositionen basierten Angebote haben einen wesentlich höheren Genauigkeitsgrad der Kosten und definieren die vereinbarte Leistung genauer. Sie bieten somit im Bauvertrag eine größere Sicherheit für beide Parteien über die Art, das Maß und die Qualität der geschuldeten Leistung.

Vertragsgrundlagen und Gewährleistung
Bauleistungen können auf der rechtlichen Grundlage der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) oder des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vereinbart werden. Dies hat Auswirkungen auf die Gewährleistungsdauer von Bauleistungen. Nach VOB gelten 4 Jahre als vereinbart. Nach BGB werden im allgemeinen 5 Jahre vereinbart. Es können jedoch auch individuell längere Gewährleistungsfristen vereinbart werden. Solche Sonderregelungen können z.B. bei Abweichungen von der vertraglich geschuldeten Leistung zur Anwendung kommen. Höhere Gewährleistungen werden z.T. auch über Produkthersteller angeboten, deren Konstruktionen nur von speziell geschultem und zertifiziertem Personal errichtet werden dürfen.